El pasado 12 de noviembre de 2025, el Parlamento Europeo y el Consejo adoptaron la Directiva (UE) 2025/2360 sobre Monitorización y Resiliencia del Suelo, más conocida como Soil Monitoring Law. Se trata del primer marco jurídico europeo específico dedicado a la protección del suelo, un recurso natural que, a diferencia del aire y el agua, no había dispuesto hasta ahora de una legislación propia a nivel comunitario. La importancia normativa es evidente, pero el impacto práctico todavía es poco conocido: la nueva directiva afecta directamente a las industrias con suelos antiguos, a las operaciones de compraventa inmobiliaria y a toda promoción que implique cambios de uso del suelo.
España tiene tres años para transponerla a su ordenamiento jurídico, una ventana que se cerrará no más tarde de 2028. Pero la experiencia nos dice que las empresas y los promotores que esperen a la última fecha pagarán un coste más alto en términos de tramitación, valoración de activos y decisiones de inversión. Estas son las implicaciones prácticas que ya hay que anticipar.
Un cambio de paradigma: el suelo como recurso monitorizado
Según datos del Consejo de la UE, más del 60% de los suelos europeos se encuentran actualmente en mal estado, fruto de usos insostenibles, contaminación, sobreexplotación y los efectos del cambio climático. La nueva directiva persigue un objetivo de largo plazo —suelos sanos en Europa en 2050— y lo hace con cinco instrumentos clave:
Inventario público de suelos potencialmente contaminados. Cada estado miembro deberá identificar, registrar y hacer públicos los emplazamientos con sospecha o constancia de contaminación. La consecuencia inmediata para las empresas es evidente: muchas industrias con suelos antiguos aparecerán en estos inventarios, con las consecuencias reputacionales, registrales y de valoración de activo que ello conlleva.
Monitorización armonizada de la salud del suelo. Se establecen descriptores comunes y clases de salud del suelo, ligados a valores objetivo europeos y valores de activación nacionales. Esto significa que los criterios técnicos dejan de ser estatales para pasar a ser europeos, con metodologías analíticas y de muestreo homologadas.
Monitorización de contaminantes emergentes. Se incorporan explícitamente los PFAS, pesticidas y microplásticos, un cambio relevante respecto a los marcos anteriores centrados en metales pesados e hidrocarburos. Las industrias químicas, agroalimentarias y de procesos deberán revisar sus historiales de vertido a la luz de estos nuevos parámetros.
Gestión basada en riesgo de los emplazamientos contaminados. Se consagra el enfoque gradual basado en riesgo, con especial atención a la protección de poblaciones vulnerables (niños, personas mayores, embarazadas) y ecosistemas. Para los propietarios de emplazamientos, esto puede suponer tanto más obligaciones como más seguridad jurídica, según el caso.
Principios de mitigación de la ocupación del suelo. La directiva introduce criterios para limitar el sellado (cubrimiento con hormigón o asfalto) y la retirada de tierra vegetal durante la construcción, dos fenómenos habituales en proyectos industriales, logísticos y de infraestructuras.
Qué implica para la industria y las operaciones inmobiliarias
Para la industria con suelos antiguos, el riesgo principal es aparecer en los inventarios públicos de suelos potencialmente contaminados sin un conocimiento previo de su estado real. La recomendación es clara: anticipar una investigación preliminar propia antes de que la administración inicie la suya. Una investigación de fase I y, si procede, de fase II bien hecha ahora permite cuantificar el riesgo, planificar las actuaciones y evitar sorpresas en una eventual transmisión de activo o ampliación de la planta.
Para operaciones de compraventa de activos industriales y suelos urbanizables, la nueva directiva hará todavía más relevante la due diligence ambiental del suelo. Los compradores institucionales, ya muy sensibles a esta cuestión, exigirán informes más robustos y con metodologías alineadas con los descriptores europeos. Los vendedores que no anticipen esta exigencia pueden ver castigadas sus valoraciones de activo o, directamente, descartadas operaciones por «riesgo ambiental no acotado».
Para promotores de infraestructuras, polígonos logísticos y parques renovables, los principios de mitigación de la ocupación del suelo tendrán traducción práctica en los futuros estudios de impacto ambiental. Habrá que justificar con más detalle la necesidad de ocupar suelo no sellado y, en algunos casos, diseñar medidas de compensación o restauración. Los proyectos que ya incorporen estos criterios desde el anteproyecto tendrán ventaja en la tramitación.
Qué recomendamos hacer ahora
Ante este escenario, recomendamos a industrias, promotores y administraciones tres acciones:
Auditoría preliminar del riesgo de suelos en las propias instalaciones, especialmente en emplazamientos con más de 20 años de actividad o con actividades históricas potencialmente contaminantes (química, metalúrgica, gestión de residuos, antiguas estaciones de servicio, etc.).
Revisión de la due diligence ambiental en operaciones inmobiliarias y de M&A en curso, alineando las metodologías con los descriptores europeos que se desplegarán los próximos meses.
Integración de los principios de mitigación del sellado del suelo en proyectos urbanísticos, industriales y de infraestructura ya en redacción, para evitar reformulaciones tardías durante la tramitación ambiental.
En auma auma acompañamos a industrias, promotores y administraciones en la investigación, caracterización y gestión de suelos potencialmente contaminados, así como en la integración de estos criterios en los procesos de evaluación ambiental y de due diligence. La nueva Soil Monitoring Law no es solo una norma más: es el reconocimiento, finalmente a escala europea, de que el suelo es un activo ambiental y económico que hay que gestionar con el mismo rigor que el agua o el aire.