El passat 12 de novembre de 2025, el Parlament Europeu i el Consell van adoptar la Directiva (UE) 2025/2360 sobre Monitoratge i Resiliència del Sòl, més coneguda com a Soil Monitoring Law. Es tracta del primer marc jurídic europeu específic dedicat a la protecció del sòl, un recurs natural que, a diferència de l’aire i l’aigua, no havia disposat fins ara d’una legislació pròpia a nivell comunitari. La importància normativa és evident, però l’impacte pràctic encara és poc conegut: la nova directiva afecta directament les indústries amb sòls antics, les operacions de compravenda immobiliària i tota promoció que impliqui canvis d’ús del sòl.
Espanya té tres anys per transposar-la al seu ordenament jurídic, una finestra que es tancarà no més tard de 2028. Però l’experiència ens diu que les empreses i els promotors que esperin a l’última data pagaran un cost més alt en termes de tramitació, valoració d’actius i decisions d’inversió. Aquestes són les implicacions pràctiques que ja s’han d’anticipar.
Un canvi de paradigma: el sòl com a recurs monitoritzat
Segons dades del Consell de la UE, més del 60% dels sòls europeus es troben actualment en mal estat, fruit d’usos insostenibles, contaminació, sobreexplotació i els efectes del canvi climàtic. La nova directiva persegueix un objectiu de llarg termini —sòls sans a Europa el 2050— i ho fa amb cinc instruments clau:
Inventari públic de sòls potencialment contaminats. Cada estat membre haurà d’identificar, registrar i fer públics els emplaçaments amb sospita o constància de contaminació. La conseqüència immediata per a les empreses és evident: moltes indústries amb sòls antics apareixeran en aquests inventaris, amb les conseqüències reputacionals, registrals i de valoració d’actiu que comporta.
Monitoratge harmonitzat de la salut del sòl. S’estableixen descriptors comuns i classes de salut del sòl, lligats a valors objectius europeus i valors d’activació nacionals. Això significa que els criteris tècnics deixen de ser estatals per passar a ser europeus, amb metodologies analítiques i de mostreig homologades.
Monitoratge de contaminants emergents. S’incorporen explícitament els PFAS, pesticides i microplàstics, un canvi rellevant respecte als marcs anteriors centrats en metalls pesants i hidrocarburs. Les indústries químiques, agroalimentàries i de processos hauran de revisar els seus historials d’abocament a la llum d’aquests nous paràmetres.
Gestió basada en risc dels emplaçaments contaminats. Es consagra l’enfocament gradual basat en risc, amb especial atenció a la protecció de poblacions vulnerables (infants, gent gran, embarassades) i ecosistemes. Per als propietaris d’emplaçaments, això pot suposar tant més obligacions com més seguretat jurídica, segons el cas.
Principis de mitigació de l’ocupació del sòl. La directiva introdueix criteris per limitar el segellat (cobriment amb formigó o asfalt) i la retirada de terra vegetal durant la construcció, dos fenòmens habituals en projectes industrials, logístics i d’infraestructures.
Què implica per a la indústria i les operacions immobiliàries
Per a la indústria amb sòls antics, el risc principal és aparèixer als inventaris públics de sòls potencialment contaminats sense un coneixement previ del seu estat real. La recomanació és clara: anticipar una investigació preliminar pròpia abans que l’administració iniciï la seva. Una investigació de fase I i, si escau, de fase II ben feta ara permet quantificar el risc, planificar les actuacions i evitar sorpreses en una eventual transmissió d’actiu o ampliació de la planta.
Per a operacions de compravenda d’actius industrials i sòls urbanitzables, la nova directiva farà encara més rellevant la due diligence ambiental del sòl. Els compradors institucionals, ja molt sensibles a aquesta qüestió, exigiran informes més robustos i amb metodologies alineades amb els descriptors europeus. Els venedors que no anticipin aquesta exigència poden veure castigades les seves valoracions d’actiu o, directament, descartades operacions per «risc ambiental no acotat».
Per a promotors d’infraestructures, polígons logístics i parcs renovables, els principis de mitigació de l’ocupació del sòl tindran traducció pràctica en els futurs estudis d’impacte ambiental. Caldrà justificar amb més detall la necessitat d’ocupar sòl no segellat i, en alguns casos, dissenyar mesures de compensació o restauració. Els projectes que ja incorporin aquests criteris des de l’avantprojecte tindran avantatge en la tramitació.
Què recomanem fer ara
Davant aquest escenari, recomanem a indústries, promotors i administracions tres accions:
Auditoria preliminar del risc de sòls a les pròpies instal·lacions, especialment en emplaçaments amb més de 20 anys d’activitat o amb activitats històriques potencialment contaminants (química, metal·lúrgica, gestió de residus, antigues estacions de servei, etc.).
Revisió de la due diligence ambiental en operacions immobiliàries i de M&A en curs, alineant les metodologies amb els descriptors europeus que es desplegaran els pròxims mesos.
Integració dels principis de mitigació del segellat del sòl en projectes urbanístics, industrials i d’infraestructura ja en redacció, per evitar reformulacions tardanes durant la tramitació ambiental.
A auma auma acompanyem indústries, promotors i administracions en la investigació, caracterització i gestió de sòls potencialment contaminats, així com en la integració d’aquests criteris en els processos d’avaluació ambiental i de due diligence. La nova Soil Monitoring Law no és només una norma més: és el reconeixement, finalment a escala europea, que el sòl és un actiu ambiental i econòmic que cal gestionar amb la mateixa rigorositat que l’aigua o l’aire.